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离婚时房屋补偿款计算公式
发布时间:2019-4-29    来源:   作者:admin   浏览:498次

    合肥离婚律师网将离婚时房屋补偿款计算公式总结如下:《婚姻法司法解释三》第十条的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。


    司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算,但具体怎么来算,解释中没有具体的规定,导致在实务中在计算房屋补偿款时,存在计算标准不统一的问题,为此,北京市高级人民法院民一庭在2014年11月17日发文明确出台了一个计算公式(这个公式也被浙江省高院发文明确采用(高法民一[2016]2号文件),公式1:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。


    但北高院民一庭没有对这个公式里每一个计算项目作出具体的解释,所以每个人因为理解的不同,采用同一个公式会算出不同的结果,而且如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等购房必要性支出是否要计入房屋购买价?离婚时如果房产增值为负时,拿补偿款一方当事人是否需要承担对应的损失?婚后,一方父母的出资额及相应的财产增值部分如何处理?婚前增值是否属于婚前购房一方当事人个人财产?全部应付利息到底是指离婚时已经产生的利息还是整个还贷周期所需要支付的利息?这些问题也需要说清楚(这些问题目前基本上有了比较一致的意见,但光解决这些问题还远远不够),尤其是全部应付利息这项问题更大,这项光从文字理解而不研究公式的实际意义,很多人会理解为整个完整的贷款期限内应付利息的总额,结果会导致极不公平的计算结果,个人认为如果离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果(最高院《民事审判指导与参考》2016年第1辑《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中提出了此观点),所以说全部应付利息应该进一步表述为离婚时己经产生的全部利息,但光这样做还存在一个问题,尚未产生的利息虽然不能再作为一方的支出成本,从而来分割相对应财产增值部分,但如果在离婚时尚有贷款本金未还清的,在此公式中这部分剩余贷款本金却仍然在参与离婚时房产增值的分割并且全部计入了持房一方当事人的份额,这对另一方来说必然导致补偿额的降低,下面我来举例说明一下这个问题:


    比如小明在婚前买了一套房,首付30万(房价90万),与小红结婚时房价为100万,双方婚后共同还贷本息10万(本金5万),离婚时尚有55万本金未还清,离婚时房价为150万,小明要支付给小红多少房屋补偿款?


    公式1:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%=10万/(100万+5万)×150万×50%=7.14万


     北高院的公式1还可以推导为公式2:房屋补偿款=个人所支付的款项(共同的首付的一半、共同的还贷本息的一半、个人支付的首付、个人所得的婚前增值、个人支付的税费等其他费用、共同支付的税费等其他费用的一半)+个人所支付的款项(共同首付的一半、共同还贷本息的一半、个人支付的首付、个人所得的婚前增值、个人支付的税费等其他费用、共同支付的税费等其他费用的一半)/购房总成本×不动产婚后增值部分(离婚时的房价-结婚时的房价-婚后新增的还贷利息等购房成本),按此公式:小红所得的补偿款是: 5万+(5万/(100万+5万)×(150万-100万-5万)=5万+5万/105万×45万(不动产婚后增值部分)=7.14万(与之前公式1计算结果完全一致,证明此公式2与北高院的公式1完全相等,用数学公式推导也可以证明两公式完全相等,其中45万元的婚后增值,小红才得到了2.14万元),而小明得到的份额是150万(离婚时的房价)-7.14万(小红所得部分)-55万(剩余贷款本金)=87.86万,这个数字与把剩余贷款本金纳入小明所支出的购房成本来参与增值部分的分割是完全一样的:(30万首付+5万共同还贷本息的一半+10万婚前产生的增值)+(30万首付+5万共同还贷本息的一半+10万婚前产生的增值+55万剩余还贷本金)/(100万+5万)×(150万-100万-5万)=45万+100万/105万×45万=87.86万,也就是说采用公式2(注意此公式与北高院的公式1其实是完全一样的)计算补偿款,不可避免的把剩余贷款本金全部用来分割补偿款并且全部归入到持房一方所有,从而使得到补偿款的一方当事人所获得的不动产增值份额明显减少,要解决这一问题,在碰到尚有贷款未还清的案件时,在对增值进行分割时,应该把剩余贷款本金的一半列入补偿款公式中对增值的分割比率的分子项,我们来验证一下,如果这样计算,小红所得是多少,公式3:小红所得=5万+(5万+27.5万)/(100万+5万)×(150万-100万-5万)=5万+32.5万/105万×45万=18.9万,显然这样计算,小红所得明显增加。


    所以正确的公式应该写成:


     公式3:房屋补偿款=个人所支付的款项(共同的首付的一半、共同的还贷本息的一半、个人支付的首付、个人所得的婚前增值、个人支付的税费等其他费用、共同支付的税费等其他费用的一半)+(个人所支付的款项(共同首付的一半、共同还贷本息的一半、个人支付的首付、个人所得的婚前增值、个人支付的税费等其他费用、共同支付的税费等其他费用的一半)+剩余贷款本金的一半)/购房总成本×不动产婚后增值部分(离婚时的房价-结婚时的房价-婚后新增的还贷利息等购房成本)。